Zakup nieruchomości a akt notarialny – co musisz wiedzieć przed podpisaniem?

Data publikacji: 2026-01-07

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych, a podpisanie aktu notarialnego jest momentem, w którym ustalenia stron stają się formalnie wiążące. Choć sama wizyta u notariusza może wydawać się „ostatnim krokiem”, w praktyce to właśnie przed podpisaniem warto upewnić się, że dokumenty są kompletne, stan prawny nieruchomości jest jasny, a treść umowy zabezpiecza Twoje interesy.

W tym artykule wyjaśniamy, czym jest akt notarialny przy zakupie nieruchomości, jakie informacje powinien zawierać, jakie dokumenty trzeba przygotować oraz na co zwrócić uwagę, aby uniknąć kosztownych niespodzianek po transakcji.

Czym jest akt notarialny przy zakupie nieruchomości i dlaczego jest obowiązkowy?

Akt notarialny to urzędowy dokument sporządzany przez notariusza, który potwierdza treść oświadczeń woli stron (np. kupującego i sprzedającego) oraz nadaje czynności prawnej odpowiednią formę. Przy zakupie nieruchomości akt notarialny jest najczęściej dokumentem, na podstawie którego dochodzi do przeniesienia własności domu, mieszkania, działki czy lokalu. Jeśli chcesz sprawdzić, jak wygląda przebieg czynności notarialnych i jakie formalności mogą być potrzebne, więcej informacji znajdziesz tutaj: https://innotariusz.pl.

Co daje akt notarialny kupującemu i sprzedającemu?

Podpisanie aktu notarialnego oznacza, że:

strony zawierają umowę w formie wymaganej przez prawo, a jej treść jest jasno spisana i odczytana,
notariusz weryfikuje tożsamość stron oraz analizuje dokumenty dotyczące nieruchomości (np. księgę wieczystą, podstawę nabycia),
akt staje się podstawą do dalszych formalności, zwłaszcza do wniosku o wpis w księdze wieczystej.

W praktyce kancelaria notarialna pełni rolę „bezpiecznika” transakcji: dba o prawidłową formę, komplet danych i zgodność czynności z przepisami. Warto pamiętać, że notariusz zajmuje się nie tylko sprzedażą nieruchomości, ale też innymi ważnymi sprawami prawnymi, np. sporządzaniem testamentów – więcej: https://innotariusz.pl/czynnosci/testamenty/

Dlaczego akt notarialny jest obowiązkowy przy zakupie nieruchomości?

Przy umowie sprzedaży nieruchomości (oraz wielu innych czynnościach dotyczących praw do nieruchomości) prawo wymaga formy aktu notarialnego. Jeśli strony zawarłyby taką umowę tylko „na piśmie” albo ustnie, to:

umowa byłaby nieważna (nie doszłoby do skutecznego przeniesienia własności),
nie byłoby podstaw do dokonania wpisu w księdze wieczystej,
kupujący nie uzyskałby prawnej ochrony wynikającej z prawidłowo przeprowadzonej transakcji.

Akt notarialny a księga wieczysta – ważne rozróżnienie

Warto pamiętać, że akt notarialny to moment zawarcia umowy i co do zasady przeniesienia własności, natomiast wpis do księgi wieczystej ujawnia to prawo na zewnątrz i porządkuje stan formalny. Zwykle to notariusz składa odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego bezpośrednio po podpisaniu aktu.

Jakie dokumenty i informacje przygotować przed wizytą u notariusza?

Lista zależy od rodzaju nieruchomości i sposobu finansowania, ale większość kancelarii notarialnych prosi o poniższe rzeczy:

1) Dokumenty stron

dowody osobiste/paszporty,
podstawowe dane do aktu (PESEL, adres, stan cywilny),
jeśli jest pełnomocnik – pełnomocnictwo notarialne.

2) Dokumenty nieruchomości

numer księgi wieczystej (i dane z KW),
podstawa nabycia przez sprzedającego (np. wcześniejszy akt notarialny, spadek/darowizna),
przy działkach/domach często: wypis z rejestru gruntów (czasem też wyrys).

3) Obciążenia i rozliczenia

informacje o hipotece (a gdy jest spłacana – zwykle dokumenty z banku),
dane o ewentualnych służebnościach/roszczeniach/najmie,
praktycznie często: potwierdzenie braku zaległości w opłatach (czynsz/media).

4) Jeśli kupujesz na kredyt

dokumenty z banku potrzebne do aktu (np. do ustanowienia hipoteki) i ustalenie sposobu wypłaty ceny.

Dodatkowo przygotujcie wcześniej: cenę, terminy płatności, termin wydania nieruchomości i zakres sprzedaży (np. komórka, miejsce postojowe, wyposażenie).

Na co zwrócić uwagę w treści aktu: cena, terminy, wydanie lokalu i zabezpieczenia

Przed podpisaniem aktu w kancelarii notarialnej sprawdź, czy najważniejsze ustalenia są zapisane jednoznacznie:

Cena i płatność

cena (czy obejmuje np. miejsce postojowe/komórkę/udział w gruncie),
sposób i termin zapłaty (przelew, transze, na jakie konto),
rozliczenie wcześniejszych wpłat: zadatek czy zaliczka.

Terminy

terminy: zapłaty, wydania lokalu i ewentualnego opuszczenia przez sprzedającego,
od kiedy kupujący ponosi koszty (czynsz, media) i jak będą rozliczone.

Wydanie lokalu i stan

co dokładnie zostaje w lokalu (wyposażenie),
zasady protokołu zdawczo‑odbiorczego (liczniki, klucze, piloty).

Zabezpieczenia

co się dzieje przy opóźnieniu w zapłacie lub wydaniu,
jeśli jest hipoteka: jak przebiega spłata i wykreślenie hipoteki,
czy w akcie jest wniosek o wpis do księgi wieczystej (własność/hipoteka).

Koszty, podatki i formalności po podpisaniu: PCC/VAT, wpis do księgi wieczystej, opłaty

Po podpisaniu aktu notarialnego pojawiają się jeszcze koszty i obowiązki, które warto uwzględnić w budżecie i harmonogramie transakcji.

Podatek: PCC lub VAT

Rynek wtórny (najczęściej): kupujący zwykle płaci PCC 2% od wartości rynkowej nieruchomości. W praktyce podatek pobiera i odprowadza kancelaria notarialna przy podpisaniu aktu.
Rynek pierwotny (od dewelopera): zamiast PCC w cenie jest zwykle VAT (stawka zależy od rodzaju i metrażu). Wtedy PCC co do zasady nie występuje.

Opłaty notarialne i sądowe

Poza ceną zakupu trzeba liczyć się z:

taksa notarialna (wynagrodzenie notariusza) + VAT,
opłaty za wypisy aktu (papierowe/elektroniczne),
opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej (np. wpis własności, a przy kredycie także wpis hipoteki).

Wysokość zależy m.in. od wartości transakcji i liczby wniosków do sądu.

Wpis do księgi wieczystej – co dalej po akcie?

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz zwykle składa elektronicznie wniosek o wpis do księgi wieczystej (np. nowego właściciela, hipoteki). Wpis nie pojawia się od razu – postępowanie w sądzie może potrwać, ale w KW widnieje wzmianka o złożonym wniosku.

Pozostałe formalności i opłaty „po zakupie”

W praktyce warto pamiętać też o:

przepisaniu mediów i zgłoszeniu zmiany właściciela do wspólnoty/spółdzielni,
rozliczeniu czynszu, zaliczek i liczników według protokołu zdawczo‑odbiorczego,
ubezpieczeniu nieruchomości (szczególnie przy kredycie).

Artykuł sponsorowany